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La estructura urbana de la ciudad se ha ido configurando a lo largo de los años desde que en 1863, se inició el derribo de las murallas y se convocó concurso de proyectos de Ensanche de la Ciudad de San Sebastián. San Sebastián. Capital de provincia, inicia el proceso de cualificación como tal. Centro de servicios, administrativo, ciudad-turística, ve cómo su desarrollo urbano duplica en pocos años la extensión de la antigua ciudad fortaleza. El Plan General de la Ciudad de D. Antonio Cortázar (1866) configura una ciudad en cuadrícula con manzanas cuadradas y regulares que desde el Boulevard se extenderá hasta la Plaza Centenario. En 1900, los límites de la ciudad se situarían en la Plaza del Centenario, por el S., el Alto San Bartolomé por el oeste y el inicio de Gros, por el este. Lógicamente, el norte lo constituía la Parte Vieja. La ciudad tenía un puente: el de Santa Catalina.

En 1900, la superficie urbanizada del municipio ascendía a 162 Ha., de las cuales 109 se repartían entre la Parte Vieja y el Centro (39 y 70 Ha. respectivamente). Las nuevas edificaciones surgen por la ciudad. En 1903 se construye la plaza de toros del Chofre, en 1906 se inaugura el puente de María Cristina, en 1906 la Escuela de Artes y Oficios (hoy Correos), en 1907 el transbordador de Ulía, en 1911 La Perla, etc. Con posterioridad vendrían, el Ensanche del Antiguo, el de Ategorrieta-Gros, el encauzamiento final del río Urumea y un sinfín de actuaciones que significan que en 1950, la ciudad tenga una superficie urbanizada de 407 Ha. Existen ya amplias zonas urbanizadas como Gros, Egia, Lasarte-Zubieta, Loiola, Ulía, Intxaurrondo... Barrios de Donostia. Alza; Amara; Antiguo; Añorga-Lugaritz; Ategorrieta; Ayete; Buenavista-Molinao; Egia; Gros; Herrera; Ibaeta-Asilo Matía; Igara; Igeldo; Intxaurrondo; Larratxo; Landarbaso; Loiola; Morlans; Martutene; Parte Vieja; Sagüés; Txomin Enea; Ulía; Zubieta. Alza y Astigarraga, a partir de 1940 quedan englobados en el término municipal de San Sebastián.

En 1950 se redacta el "Plan General de San Sebastián y su zona de influencia", que con reservas sería aprobado posteriormente por la Comisión Central de Urbanismo. La historia más reciente del urbanismo donostiarra contempla la urbanización de amplias zonas de Amara, sobre un espacio ocupado por marismas, Egia, Bidebieta, Herrera e Intxaurrondo y el Antiguo como puntos más recientes del desarrollo de la ciudad donostiarra. En 1992 existe una Oficina Técnica que está elaborando el Plan General de Ordenación Urbana de Donostia-San Sebastián.

El parque de viviendas en la capital guipuzcoana asciende a 66.248, de las cuales más de 55.000, exactamente 55.293, están ocupadas habitualmente. Esto supone un índice de ocupación del 83,4%, que probablemente aumentará en función de la construcción de nuevas viviendas en Intxaurrondo, Amara y el Antiguo. Entre 1970 y 1991 se ha pasado de un parque de 46.362 a las ya mencionadas 66.248, tras un proceso evolutivo, marcado por la atonía de los últimos años y que se refleja a continuación:

El conjunto de viviendas vacías o desocupadas temporalmente es muy heterogéneo, ya que junto a viviendas en mal estado de conservación y difícilmente habitables se encuentran otras que son segundas residencias o viviendas de temporada. Entre 1981 y 1991 se asiste a un proceso regresivo en el número de viviendas desocupadas, ya que se ha pasado de las 13.537 desocupadas en 1981 a las 10.955 de 1991, pasando por las 12.830 de 1986. El ratio persona/vivienda ocupada es de 3, 10. Sin embargo, junto a viviendas ocupadas por unidades familiares de una o dos personas, encontramos otras que los son por grupos de cinco, seis o más personas. La distribución de viviendas según tamaño de la unidad familiar que la habitan es la siguiente:

El tamaño dominante en la unidad familiar se sitúa en 2 y 4 personas, (22,7% y 22,8% respectivamente). Le sigue en importancia las viviendas ocupadas por tres personas, que porcentualmente se sitúan sobre el 20%. Asimismo, llama la atención el elevado porcentaje de viviendas que tienen un solo inquilino (más del 15%), que habitualmente se corresponde con gente de edad avanzada y que geográficamente se ubica en el Centro o Casco Histórico, donde los porcentajes superan el 20%. En Donostia- San Sebastián hay un total de calles o avenidas que tienen más de 500 viviendas ocupadas, según datos de 1991.

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